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Prudence avec la défiscalisation immobilière

Régulièrement alertés par des consommateurs ayant investi à perte dans l’immobilier pour bénéficier d’avantages fiscaux (dispositif De Robien notamment), voici nos conseils aux investisseurs potentiels pour déjouer les pièges tendus par des opérateurs peu scrupuleux.

Face à la pénurie de logement et compte tenu de l’état des finances publiques, les différents gouvernements qui se sont succédés depuis la fin des années 90 ont créé des dispositifs incitant les particuliers à investir dans le foncier.

A titre d’illustration, le dispositif De Robien permettait d’acheter/de faire construire un logement destiné à la location et de bénéficier d’une déduction d’impôt importante, réduisant ainsi le coût d’acquisition du logement. Pour en bénéficier certaines conditions étaient requises : louer pendant au moins 9 ans et sans dépasser un loyer plafond. Si vous achetiez dans ces conditions un logement neuf ou assimilé, vous pouviez alors déduire de vos revenus fonciers un amortissement égal à 8% par an du prix d’acquisition pendant les 5 premières années et 2,5% par an les 4 années suivantes.

La pierre a toujours été une valeur refuge en temps de crise. Les acheteurs étaient donc convaincus qu’en profitant des dispositifs De Robien, puis plus tard Borloo ou Scellier, ils réalisaient des placements de bons pères de famille. Malheureusement, ils ont parfois acheté des appartements trop chers, mal situés et/ou vacants.

Nous avons ainsi rencontré récemment un consommateur qui avait contracté en 1998 un crédit de 115 000€ pour l’achat d’un bien à Soissons, avec une période de différé partiel du capital emprunté. A l’issue de cette période, le créancier lui réclamait des échéances de 1500€ par mois. Le consommateur, ne pouvant pas supporter de telles échéances pour une résidence secondaire, a dû se résoudre à vendre et à un prix inférieur de 40% du prix d’achat. Heureusement, celui-ci possédait également une assurance-vie et des actions, qu’il a pu liquider pour désintéresser la banque. Mais tout le monde ne s’en sort pas aussi bien! Un autre de nos adhérents a lui été contraint de saisir les tribunaux pour solliciter des délais de grâce de deux ans, pour vendre ses seuls biens : sa résidence principale située à Rosny-sous-Bois et son appartement T2 loi De Robien localisé à Masseube, dans le Gers. En effet, ce logement acheté 105 700 euros en 2008, n’en valait plus aujourd’hui, après expertise, qu’entre 55 000 et 65 000€!

Or, dans ce type d’investissement, la plus grosse erreur est de ne se focaliser que sur l’avantage fiscal procuré, alors qu’il s’agit surtout d’un investissement immobilier. Voici donc nos conseils avant d’investir dans ce type de dispositif, comme le dernier en date, le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel ».

  • Renseignez-vous sur le marché local

Le montant des loyers pratiqués mais aussi le prix de vente des biens peut varier du simple au double d’une ville à une autre, mais aussi d’un quartier à un autre. Il suffit que le logement proposé se trouve à deux pas d’une autoroute, d’une voie ferrée et le coût au m2 n’est plus le même. Il est donc important de se se rendre sur place autant que possible, de rencontrer les agences immobilières, voire des notaires pour connaître l’état réel du marché local.

  • Faites jouer la concurrence

Attention aux promesses commerciales trop alléchantes et/ou au montage financier trop complexe. Fuyez les commerciaux trop zélés qui vous disent de leur faire confiance, car « ils ont le produit le plus compétitif du marché!» (1). D’autant que ces promoteurs immobiliers « véreux » mettent, généralement, assez rapidement la clé sous la porte, amoindrissant les chances de recours des victimes.

  • Faites-vous expliquer et assurez-vous d’avoir bien compris le montage financier avant de signer

En effet, certaines personnes ont, par exemple, été des victimes du prêt Helvet Immo proposé par BNP Paribas Personal Finance en 2008 et 2009, qui présentait certes à l’époque un taux d’intérêt avantageux, mais sans que la banque ne mette en garde ses clients sur les risques d’un libellé en francs suisse. En effet, avec la crise financière, l’euro s’est déprécié par rapport au franc suisse. Ainsi, dans l’un des dossiers traité par notre association, le consommateur remboursait son prêt dans le vide puisqu’il avait vu le capital restant dû augmenter de 1840,48€ par rapport à la date de son achat.

  •  Évaluez les dépenses liées à la détention d’un logement mis en location

Vous n’aurez pas que le crédit immobilier à rembourser, loin s’en faut! Il faut aussi évaluer si vous pourrez faire face dans votre budget aux charges supplémentaires qui incombent à un bailleur, à savoir les dépenses de réparation, les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, les assurances, voir les frais de gestion si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence immobilière.

Et si vous vous lancez dans ce type d’opération, choisissez un bien qui vous plaît et dans lequel vous vous verriez bien vivre! 

 

(1) Voir l’affaire Apollonia : retour sur un scandale immobilier