Fiche Conseil

picto-back Retour aux fiches conseils par thématique
Fiche : 105

Les diagnostics immobiliers

La loi prévoit l’obligation de faire établir plusieurs diagnostics en cas de vente ou de location d’un logement.
Les diagnostics ont principalement pour but d’informer le locataire ou l’acquéreur s’agissant des risques éventuels encourus.
Ces constats sont regroupés dans un document unique : le dossier de diagnostic technique.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique permet de connaître la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en matière d'émission de gaz à effet de serre. Il comprend les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, et dans certains types de bâtiments de l’éclairage intégré des locaux en indiquant pour chaque catégorie d’équipement les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.
Il indique soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de factures de consommation d’énergie), soit la quantité d’énergie estimée du bâtiment ou du logement.

Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire. Il doit être remis lors de la signature et annexé au contrat de bail. En cas de vente, le DPE doit être annexé à l’acte authentique de vente.

Le DPE a valeur informative, le locataire ne peut donc se prévaloir des informations contenues dans le DPE pour engager la responsabilité du bailleur. De même, l’acquéreur ne pourra donc pas s’en prévaloir à l’encontre du vendeur.

La durée de validité est de 10 ans.

La performance énergétique des bâtiments fait l’objet d’un étiquetage, l’un « climat », pour l’émission de gaz à effet de serre et l’autre « énergie » pour connaître la consommation d’énergie. Les étiquettes sont classées de la lettre A à G (A étant la meilleure performance et G la plus mauvaise).


Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2011, le classement énergétique du logement doit figurer dans toutes les annonces de location du logement quel que soit le support (internet, presse…) et qu’elles émanent de professionnels ou particuliers.


Le constat de risques d’exposition au plomb (CREP)

Le constat de risques d’exposition au plomb a pour but de mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements (peinture notamment) du logement concerné, même s’ils sont recouverts par un autre revêtement. Il décrit l’état de conservation des revêtements contenant du plomb.
Il consigne, le cas échéant, la liste des facteurs de dégradation du bâti relevés.
Le constat de risques d’exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit sa zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d’habitation.
Par ailleurs, les parties communes d’un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également avoir fait l’objet d’un constat de risques d’exposition au plomb.

Une notice d’information, qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb, est annexée au constat de risque d’exposition au plomb.

Dans le cadre d’une location, il doit avoir été établi moins de six ans avant la date de signature du contrat de location et annexé au contrat de location lors de sa signature.

Toutefois, si le constat de risques d’exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires de 1mg/cm2 sa durée de validité n’est pas limitée dans le temps.

En revanche, à la date de la promesse et de l’acte authentique de vente, le constat doit avoir été établi depuis moins d’un an dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire. Le vendeur a l’obligation de fournir le constat de risque d’exposition au plomb dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Dans ce cas, le propriétaire doit en informer les occupants. Il doit procéder, à ses frais, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. A défaut, le propriétaire s’expose à recevoir une injonction du préfet.


Bon à savoir : A défaut de remise d’un constat de risque d’exposition au plomb lors de la signature du contrat de location, ou à défaut de faire les travaux nécessaires le cas échéant, avant la remise en location, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée au titre du manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence.

De même, faute de fournir le constat à l’acquéreur, et en cas de présence de plomb dans le logement, ou la maison individuelle, la responsabilité civile du vendeur peut être engagée sur le fondement des vices cachés (article 1641 du code civil).



Le constat risques naturels et technologiques (ERNT)

Il a pour but d’informer le locataire ou le futur acquéreur des risques prévisibles naturels (inondations, séisme…) et/ou technologiques (industriels, chimiques …) qui pèse sur l’immeuble objet de la location ou de l’achat.
C’est la loi « risques » du 30 juillet 2003 qui fixe cette obligation d'information sur les risques technologiques et naturels affectant le bien immobilier (bâti et non bâti) situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ( PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ( PPRN).

Le bailleur ou vendeur est également tenu d’informer le locataire ou l’acquéreur sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou naturelles reconnues, ayant affecté tout ou partie du bien concerné qui a donné lieu au versement d’une indemnité dans ce cadre.


Bon à savoir : Contacter la mairie de situation de l’immeuble pour savoir si la commune dans laquelle vous envisagez d’acheter le bien ou de le louer est concernée par le risque de catastrophe naturelle ou technologique. Vous pouvez également obtenir cette information à la préfecture du département.

L’état des risques naturels et technologiques doit être réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente ou du bail. Il doit être annexé au contrat de location et à la promesse de vente.

Pour établir cet état des risques naturels et technologiques, le bailleur ou le vendeur peut télécharger le formulaire en ligne (http://macommune.prim.net/fichiers/IAL.pdf) ou le retirer auprès de la mairie concernée. Il peut également s’adjoindre le concours d’un professionnel pour le remplir.


Le constat amiante

Ce constat a pour but d’informer l’acquéreur ou le locataire de la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante.
Ce constat concerne les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Pour les parties communes, dans une copropriété, c’est au syndic de fournir ce constat qui est inclus dans le dossier technique amiante. Le diagnostic amiante doit être annexé au contrat de vente. Sa durée de validité n'est pas limitée dans le temps. Pour établir ce diagnostic, le vendeur doit recourir à un professionnel certifié.

S’il n’est pas fourni, l’acquéreur peut engager une procédure judiciaire visant la résolution du contrat de vente, ainsi que la restitution du prix.


L’état parasitaire (termites, et autres insectes xylophages)

Ce diagnostic concerne certains immeubles dont le périmètre concerné est défini par la Préfecture et a pour but de déterminer la présence de termites ou autres parasites susceptibles de provoquer d’importants dommages dans les bâtiments construits en bois et ses dérivés. Sa durée de validité est de 6 mois. En présence de ces parasites, le vendeur ou bailleur doit en faire la déclaration à la mairie de situation de l’immeuble. Le diagnostic doit être établi par un professionnel certifié. L’état parasitaire doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente.


Bon à savoir : Certains propriétaires, occupants ou non, peuvent obtenir sous conditions de ressources, des aides financières auprès de l’ANAH pour faire réaliser les travaux en vue de traiter le bois infecté.


L’état de l’installation intérieure de Gaz

L’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire depuis le 1er novembre 2007 pour les installations de plus de 15 ans dans les parties privatives d’un immeuble à usage d’habitation et ses dépendances. Il permet d’évaluer la sécurité des installations de gaz. Il décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique alimentés par le gaz, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.
L'état est réalisé sans démontage d'éléments des installations. Sa durée de validité est de 3 ans.


L’état de l’installation intérieure de l’électricité

Depuis le 1er janvier 2009, toute installation intérieure de plus de 15 ans doit faire l’objet d’un examen afin d’évoluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (incendie). Cet examen est effectué sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.
Le document annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique doit dater de moins de 3 ans.


Notre conseil Les tarifs des diagnostics ne sont pas réglementés. Ce sont donc les professionnels qui fixent librement le coût de leur intervention : il vous appartient donc de faire jouer la concurrence afin d’obtenir le meilleur rapport qualité/prix.
De plus, depuis le 1er novembre 2007, sauf en ce qui concerne le diagnostic ERNT, les professionnels habilités à établir les diagnostics sont accrédités par le COFRAC* pour une durée de 5 ans. Cela garantit donc leur indépendance, leur compétence et leur impartialité. De plus, ces professionnels certifiés disposent d’une assurance couvrant leur responsabilité civile professionnelle.
*Cofrac : Comité français d’accréditation

Pour vous y retrouver : ci joint un tableau récapitulatif


.

picto-back Retour aux fiches conseils par thématique