Fiche Conseil

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Fiche : 112

Le crédit immobilier

Le crédit immobilier se définit comme une opération par laquelle un professionnel (banque ou organisme de crédit) consent dans le cadre de ses activités commerciales ou professionnelles, un ou plusieurs prêts à un particulier ou une personne morale pour financer l’achat d’un bien immobilier, d’un terrain destiné à la construction, des travaux de construction dont le montant est supérieur à 75 000 euros.


Il est fréquent d’obtenir à côté du prêt bancaire classique, des prêts aidés ou spécifiques pour financer son projet (par exemple, le prêt action logement appelé auparavant le 1% logement).


L’offre de crédit

Avant toute souscription de crédit, le professionnel doit vous remettre par écrit les conditions du prêt qu’il propose appelé « l’offre de crédit ». Cette offre doit contenir l’identité des parties, la nature et l’objet du prêt et les modalités du prêt (un tableau d’amortissement avec la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts, sauf pour les prêts à taux variable), le montant du crédit (son coût total, son TEG). Les stipulations des assurances et suretés réelles (hypothèque…) ou personnelles (caution…) exigées.


Le taux du prêt

L’offre de prêt doit mentionner le taux effectif global (TEG) appliqué. Il comprend tous les frais, commissions et rémunérations que peut entraîner votre prêt.
Ce taux peut être fixe ou variable. Les prêts à taux fixe sont généralement proposés à un taux légèrement supérieur aux prêts à taux variable. En cas de taux fixe, le taux d’intérêt est déterminé lors signature du prêt, ce qui vous protège de la hausse du taux, et donc des mauvaises surprises, car vos échéances seront constantes, sur une durée définie à l’avance.

Quand la rémunération du prêt est à taux variable, cela signifie que le taux est indexé sur un indice de référence (par exemple l’Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l'argent à court terme sur le marché monétaire). Le taux d’intérêt évoluera à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice de référence. En cas de hausse de l’indice, votre taux augmentera entraînant soit une augmentation de la durée du prêt soit une augmentation de la mensualité.
Si vous optez pour un prêt à taux variable, vérifiez bien que son taux est plafonné ou capé, c'est-à-dire que l’augmentation est encadrée, ce qui vous protège de trop larges variations.

En pratique, une notice devra être annexée à l’offre de prêt et contenir les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt, et son impact sur les mensualités. Les modalités de calcul doivent permettent à l’emprunteur d’avoir connaissance du montant maximum de ce qu’il pourrait être amené à rembourser au maximum.


Bon à savoir : Lorsque votre prêt est à taux variable, le prêteur est tenu de vous informer une fois par an du montant du capital restant à rembourser (article L313-46 du code de la consommation).


Le délai de réflexion

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la date de l’offre de prêt. En pratique, vous ne pourrez signer l’offre qu’à l’expiration de ce délai, et aucun paiement ne pourra être fait par le prêteur à l’emprunteur ou inversement.
Compte tenu des sommes en jeu et de la durée des remboursements, lisez attentivement l’offre de crédit qui vous est présentée, ses conditions et le type de crédit proposé. N’hésitez pas à profiter de ces 10 jours pour faire jouer la concurrence, afin d’obtenir un prêt le plus adapté à vos besoins.


Durée de l’offre

Le prêteur est tenu de maintenir sa proposition au moins 30 jours à compter de sa réception par l’emprunteur. Attention, si vous acceptez l’offre au-delà de ce délai, le banquier pourra modifier les conditions de l’offre, notamment le taux d’intérêt, les mensualités etc…

En cas de modification des conditions du prêt, le prêteur est tenu de vous envoyer une nouvelle offre préalable, sauf en cas de prolongement de la durée du prêt pour un montant et des conditions identiques, quand la modification fait suite à un dossier de surendettement ou pour les prêts à taux variable.


Interdépendance du contrat de prêt et du contrat de vente du bien immobilier

Il peut malheureusement arriver que le projet immobilier n’aboutisse pas (refus du permis de construire par exemple), ou que l’emprunteur n’obtienne pas l’ensemble des prêts nécessaires au financement de son projet. Dans ce cas, le(s) contrat(s) légalement formé(s) tombe(nt).

La loi a fixé un délai de quatre mois à l’emprunteur pour conclure l’opération immobilière, à défaut l’offre de prêt pourra être caduque. Le prêteur sera en droit d’exiger le remboursement des sommes débloquées, les intérêts afférents, et les frais d’étude (150 euros maximum).


L'assurance

Elle est en général obligatoire, et constitue une garantie pour le prêteur. Mais il convient de bien lire dans quelles conditions elle se met en œuvre et quels risques sont couverts (décès, invalidité, perte d'emploi…). En effet, depuis la loi du 1er juillet 2010, le consommateur a la faculté de souscrire l’assurance emprunteur auprès d’une autre compagnie (la délégation ou la déliaison d’assurance). Cette faculté peut s’avérer intéressante, notamment pour une question de coût, ou d’étendue de la garantie. Par exemple, l’emprunteur pourrait obtenir une prise en charge de la perte d’emploi non couverte par le contrat groupe, être soumis à moins d’exclusions de garantie, ou obtenir une durée de prise en charge plus longue.

Pour aller plus loin, merci de lire cette fiche


Bon à savoir : En général le prêteur exigera une autre garantie pour couvrir les risques d’impayés, comme une hypothèque, le privilège du prêteur de deniers ou une caution.

En cas de remboursement anticipé de votre prêt, la banque peut vous réclamer une indemnité égale au maximum à la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant remboursement. A noter que cette somme n’est pas due si la vente du logement fait suite à une mutation, une perte d’emploi ou le décès d’un des deux conjoints.


Notre conseil : Si vous le pouvez, essayer de vous constituer un apport suffisant afin de pouvoir payer au minimum les frais notaires. D’ailleurs un apport important vous permettra de négocier de meilleures conditions de prêt.



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