Fiche Conseil

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Fiche : 133

La procédure d’expulsion

Les premières difficultés de règlement de son loyer doivent être prises au sérieux. En effet, faute de règlement de son arriéré locatif, le locataire encourt la résiliation de son bail et in fine l’expulsion de son logement.



Il est donc nécessaire de réagir dès le premier impayé afin de trouver des solutions avec son bailleur telles que la mise en place d’un plan d’apurement (échéancier) de la dette.
Enfin, dans certains cas, et sous conditions de ressources, le locataire peut bénéficier d’aides financières (ex : FSL) pour régler son impayé.

En dehors de ce cas, la résiliation du contrat de bail peut être encourue à l’initiative du bailleur pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, troubles de voisinage ou délivrance d’un congé pour reprise ou vente.

1ère étape : le commandement de payer

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le commandement de payer est signifié par huissier deux mois avant la date d’audience.

Le commandement est donc le premier acte de la procédure. Il répond à un certain formalisme sous peine de nullité à savoir :

Il reproduit le texte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les 3 premiers alinéa de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le Fonds de Solidarité au logement dont les coordonnées sont précisées.

Il doit également être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter la signification au débiteur. A défaut, la caution ne peut être tenue aux éventuelles pénalités de retard ou intérêts de retard.

La loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 précise que l’huissier doit obligatoirement informer la CCAPEX (Commission de Coordination de la Prévention des expulsions locatives) du premier impayé de loyer si celui-ci atteint un certain seuil dès lors que le bailleur est une personne morale.

Cette nouvelle mesure introduite par la loi a pour but de renforcer la prévention des expulsions locatives.

Le débiteur peut donc régulariser la situation pendant ce délai de deux mois en réglant les arriérés.

A défaut de règlement pendant cette période, il est convoqué devant le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble (compétence exclusive du tribunal d’instance).


2ème étape : l’audience au tribunal

L’audience auprès du tribunal d’instance (généralement en référé lorsque le bail contient une clause résolutoire) n’a lieu que si le débiteur n’a pas pu apurer sa dette dans le délai de 2 mois.

Devant le tribunal d’instance, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire : le locataire peut donc se présenter seul. Néanmoins, il peut se faire représenter par un avocat via l’aide juridictionnelle (totale ou partielle) sous conditions de ressources.
De même, s’il dispose d’un contrat d’assurance de protection juridique, son assureur peut désigner un avocat pour le représenter à l’audience. A défaut, le locataire peut choisir son avocat et l’assureur prendra en charge ses honoraires dans la limite d’un certain seuil fixé par le contrat d’assurance de protection juridique.

Au cours de cette audience, le juge peut accorder des délais de paiement. Ce délai qui ne pouvait excéder 24 mois auparavant, conformément à l’article 1343-5 du code civil, est désormais de 3 ans maximum (article 24-V loi du 6 juillet 1989).

Le locataire qui respecte ce délai se libère ainsi de sa dette. La clause résolutoire est privée d’effet et est réputée n’avoir jamais joué.

Concrètement, le juge des référés prononce l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail mais en suspend les effets pendant les délais de paiement. Ce jugement précise qu’à défaut d’honorer le paiement du loyer courant ainsi qu’un montant déterminé pour apurer la dette dans le délai fixé par le juge, la clause résolutoire reprend plein effet et l’expulsion peut être prononcée et ceci, sans que le bailleur n’ait besoin de saisir à nouveau le tribunal.
La déchéance du terme du contrat de bail est alors prononcé et rend exigible l’intégralité de l’arriéré locatif et du loyer courant.
L’ordonnance indique également s’il échoit ou non au locataire de s’acquitter des frais du commandement de payer.

En cas de résiliation du bail, le locataire devient alors un occupant sans droit ni titre et verse des indemnités d’occupation jusqu’à la remise effective du logement au bailleur.

La trêve hivernale est la période qui court entre le 1er novembre au 31 mars (au lieu du 15 mars) pendant laquelle le locataire ne peut pas être expulsé. Attention, ce dispositif ne s’applique aux locataires dont l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril ou ceux qui peuvent bénéficier d’un relogement correspondant à leurs besoins.

Bon à savoir : Si le débiteur a un dossier de surendettement, il peut demander en urgence à la commission de surendettement la saisine du juge d’instance pour demander la suspension de la mesure d’expulsion. Toutefois, ce sursis ne peut excéder deux ans (article L331-3-2 du code de la consommation).
En cas de dépôt du dossier de surendettement, si celui-ci contient des dettes locatives, la décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement, ou en cas de recours, par le juge d’instance emporte rétablissement des aides au logement (APL, AL).
Enfin, selon l’article L333-1-1 du code de la consommation, lorsque le dossier de surendettement comporte une dette locative, celle-ci est réglée prioritairement afin de permettre le maintien dans les lieux du locataire.


3ème étape : le commandement de quitter les lieux

L’huissier de justice délivre le commandement de quitter les lieux au locataire et à tous les occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification.
En parallèle, le commandement de quitter les lieux est notifié au Préfet par lettre recommandée avec avis de réception ce qui fait courir un nouveau délai de 2 mois.

Le locataire peut là encore obtenir des délais de 3 mois minimum à 3 ans au maximum pour organiser son relogement si l’expulsion présente « des conséquences d’une exceptionnelle dureté ». (article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution).
Pour ce faire, il lui appartient de saisir le juge de l’exécution auprès du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception. Le juge peut accorder de nouveaux délais en tenant compte de l’âge du locataire, de sa situation financière et de famille, de sa bonne foi, des diligences qu’il a effectuées en vue de son relogement etc…


4ème étape : l’expulsion du logement et le concours de la force publique

Rien n’empêche au locataire de quitter le logement avant la date prévue pour l’expulsion.
S’il ne le fait pas, le jour dit, l’huissier de justice procède à son expulsion entre 6h et 21h.
Les meubles restés dans le logement sont inventoriés (via un procès verbal) puis entreposés dans un local dont les coordonnées sont précisées au locataire. Puis l’huissier de justice récupère les clés du logement.

Si le locataire refuse de partir, l’huissier de justice dresse un procès verbal de tentative d’expulsion. Il fait alors appel au commissaire de police.

En cas d’absence du locataire, l’huissier accompagné du commissaire de police et d’un serrurier se fait ouvrir la porte. Il rédige alors un PV d’expulsion, dresse l’inventaire des meubles qui seraient éventuellement toujours dans le logement. Ceux-ci sont enlevés et entreposés. Enfin, l’huissier de justice demande au serrurier de changer la serrure.

Dans l’hypothèse où le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique par le biais du Préfet. Si celui-ci refuse (il est tenu de motiver sa décision de refus), le bailleur peut demander une indemnisation (des dommages et intérêts) à l’Etat pour le préjudice lié au maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre.
Celle-ci prend la forme d’un recours devant le tribunal administratif.

Bon à savoir : le propriétaire d’un bien immobilier peut également faire l’objet d’une expulsion dans le cadre de l’adjudication de son bien (la procédure de vente aux enchères).
Ainsi à compter de l’adjudication prononcée par le juge de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, le propriétaire défaillant doit quitter les lieux. A défaut, il peut en être expulsé.

Notre conseil : Dès le premier impayé, réagissez et rapprochez-vous de votre bailleur pour mettre en place un échéancier.
Sachez que la CCAPEX peut également être saisie à tout moment de la procédure par le bailleur, le locataire, la CAF, le préfet… Enfin le bailleur doit s’adresser à la CDAPL (Commission départementale des aides publiques au logement, anciennement SDAPL) si le locataire perçoit des APL dans un délai de 3 mois à compter du premier impayé.

Bon à savoir : la prescription en matière de contrat de bail est désormais de 3 ans au lieu de 5 ans. En revanche l’action en matière de révision des loyers se prescrit au bout d’un an (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989)

CCAPEX

Chaque département, en vertu de la loi du 25 mars 2009, est doté d’une Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dont les pouvoirs ont été renforcés par la loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret du 30 octobre 2015.

La CCAPEX a pour but de prévenir les expulsions résultant d’impayés, de troubles de voisinage, de reprise du logement pour vente ou occupation personnelle en coordonnant l’action des différents acteurs sur le département.

Elle s’occupe en particulier des cas les plus complexes.
Elle émet des avis (ex : décision de maintien ou suspension des allocations logements, proposition de relogement, montant de l’aide qui pourrait être accordé par le FSL…) et des recommandations (ex : octroi du concours de la force publique, opportunité de signer un protocole de cohésion sociale…).

Ce dispositif a pour objectif l’intervention de la Ccapex le plus tôt possible afin d’éviter que le montant de la dette locative ne s’envole.



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