Fiche Conseil

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Fiche : 136

Le dépôt de garantie (logement non meublé)

Dans presque tous les cas, le bailleur exige à la signature du bail le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels impayés (loyers, charges, dégradations dans le logement, travaux locatifs,…). Communément appelé « caution », le dépôt de garantie ne peut dépasser la valeur d’un mois de loyer (hors charges) et aucune révision de son montant n’est possible avant le départ du locataire.

Bon à savoir :

L'avance loca-pass est un prêt à taux zéro qui permet de financer le dépôt de garantie réclamé au locataire au moment de son entrée dans les lieux. Il est proposé par les organismes d’Action logement (ex 1% logement) aux salariés des entreprises du secteur privé (non agricole), quelle que soit leur ancienneté et la nature de leur contrat de travail ainsi qu’aux jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle, en recherche d'emploi, étudiants boursiers, ou étudiants en situation d'emploi.

Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) accorde également des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés financières pour assurer leurs dépenses de logement (factures, loyers...). Dans ce cadre, il peut financer le dépôt de garantie. Pour en faire la demande adressez-vous aux services de votre département. Sachez que chaque département a ses propres critères d’attribution.

La restitution du dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de :

- Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
- Deux mois dans les autres cas.

Le point de départ de ce délai est la remise des clés au propriétaire ou leur restitution par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Attention : cette seconde possibilité a été créée en 2014 par la loi Alur. Elle peut être source de litige lorsque le propriétaire conteste avoir réceptionné les clés avec le courrier recommandé.

Le propriétaire peut retenir le dépôt de garantie pour partie ou en totalité en fin de bail mais il doit en préciser le motif et en justifier le montant : présence de dégradations à la charge du locataire (à partir des états des lieux d’entrée et de sortie ou d’un constat d’huissier notamment), coût des réparations ou des rénovations locatives (production notamment de factures de professionnels ; toutefois, les devis sont acceptés par la jurisprudence), des loyers ou charges impayés (à partir des avis d’échéance, des factures ou des documents produits par la copropriété, des lettres recommandés), etc…

Par ailleurs, lorsque le locataire loue un logement dans une copropropriété, le bailleur peut conserver une partie du dépôt de garantie dans la limite de 20 % de son montant, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le propriétaire dispose ensuite d’un mois pour restituer le solde, postérieurement à l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Que faire en cas de non restitution du dépôt de garantie ?

Si le dépôt de garantie est conservé par le bailleur, le locataire doit le mettre en demeure de restituer les fonds dans le délai imparti, par courrier recommandé avec accusé de réception.
La restitution tardive du dépôt de garantie produit des intérêts de retard à verser au locataire. Le calcul de ces intérêts sera différent en fonction de la date de signature du bail :

- Pour les baux signés avant 27 mars 2014 : à défaut de restitution dans le délai de deux mois, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal.

- Pour les baux signés après le 27 mars 2014 : à défaut de restitution dans le délai imparti, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges), pour chaque période mensuelle commencée en retard. Si le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile, il ne peut se prévaloir de cette disposition.

Si la mise en demeure reste infructueuse, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation du département du lieu du logement (CDC). Cette commission, composée à parts égales de représentants de locataires et de bailleurs, a pour but de trouver une solution de compromis entre les parties.

Cette démarche n’est pas obligatoire mais elle est vivement conseillée.

En cas d’échec de vos démarches amiables, il vous restera la possibilité de saisir le juge de proximité (sa compétence est celle du tribunal d’instance du lieu de la location). Si vous avez sollicité la CDC et qu’elle a rendu un avis, vous pourrez le produire en justice.



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