Fiche Conseil

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Fiche : 138

La colocation

Définition
La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Elle peut être formalisée par la conclusion d’un contrat unique entre le bailleur et les colocataires ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Dans ce dernier cas, chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en conserver un exemplaire. Chaque colocataire a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.

Depuis le 1er août 2015, le contrat de colocation d'un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type tel que défini par le décret du 29 mai 2015. Ainsi, le bail doit être conforme au régime juridique du type de logement. Par exemple, lorsque la colocation concerne un logement loué meublé, le bail doit respecter la règlementation applicable aux locations meublée ; lorsque la colocation concerne un logement HLM, le bail doit respecter la règlementation applicable aux logements HLM.

Assurer la colocation

Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique. Dans en ce cas, la police d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance.

Toutefois, il se peut que le bailleur est souscrit pour le compte de ses locataires une assurance habitation. Une clause expresse du bail vous l’indiquera. Dans ce cas, vous réglerez en plus de votre loyer, le montant de la prime d’assurance, car il s’agit d’une charge récupérable par le bailleur.

Le versement d’un dépôt de garanti à l’entrée dans les lieux

Le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie. Si la colocation porte sur un logement loué vide, son montant est limité à un mois de loyer hors charges ; s’il s’agit d’un logement loué meublé, son montant est limité à deux mois de loyer hors charges. Il est versé à l’entrée dans les lieux et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, qu’à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires dans les délais fixés par la loi ou le contrat.

Les obligations à la charge des colocataires

Chaque co-locataire doit payer une quote-part du loyer et des charges au bailleur à l’échéance convenue. Par contre lorsque le bail prévoit une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer, chacun des co-locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à l'expiration du bail en cours. Le bailleur peut, soit poursuivre indifféremment l’un des colocataires, soit les poursuivre tous ensemble, pour le paiement des loyers et des charges. Si un colocataire paie plus que la quote-part de loyer lui incombant, il pourra se retourner contre son ou ses colocataires et les poursuivre le cas échéant en justice pour obtenir le remboursement des sommes excédant sa part.

Les charges locatives sont récupérées par le bailleur dans les conditions prévues par le contrat de location :

Le plus souvent le paiement s’effectue par le paiement d’une provision mensuelle. Le bailleur doit alors, une fois par an régulariser la situation en comparant le total des provisions versées par les colocataires et les dépenses effectives engagées par ses soins pendant l'année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu aux colocataires dans le cas contraire, il demande un complément. Sachez que depuis le 27 mars 2014, le contrat de colocation peut prévoir un paiement des charges sous la forme d’un forfait versé en même temps que le loyer.

La caution

Le bailleur peut, dans certains cas, demander le cautionnement d’un tiers qui se portera garant du paiement des sommes dues par le colocataire en cas de défaillance de celui-ci.
Le bailleur peut demander une caution par colocataire ; il peut aussi demander à ce que la caution s’engage pour plusieurs colocataires.

Depuis le 27 mars 2014, si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit nécessairement identifier le colocataire qui bénéficie de sa garantie. Si la caution s’engage au profit de plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, la personne dont le départ mettra fin à son engagement. À défaut, l’acte de cautionnement est nul.

S’agissant des baux conclus à compter du 27 mars 2014 : dans le cadre d’une colocation, l’engagement solidaire de la caution prend fin à la date d’expiration du délai de préavis délivré par le colocataire qui bénéficie de la garantie, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, l’engagement de la caution prend fin, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

Le départ de la colocation

Le ou les colocataires devront informer le bailleur par écrit de leur intention de mettre fin au bail. Pour cela, ils devront respecter un délai de préavis. Ce délai est prévu dans le contrat. Il sera en général d’une durée de trois mois hors charges, si le logement est un logement vide, et d’un mois hors charges s’il s’agit d’un logement loué meublé. Si le logement vide est situé en zone tendue, le délai de préavis est ramené à un mois hors charges. (Voir la liste des agglomérations concernées ici)

Si tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps ils peuvent soit adresser chacun de leur côté un courrier au bailleur par lequel il donne congé, soit ils peuvent lui adresser un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie est restitué par le bailleur indifféremment à l'un d’entre eux, sauf mention contraire au bail.

Si un seul colocataire souhaite quitter le logement, alors celui qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu du paiement du loyer et des charges. Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire entre dans les lieux, avec l’accord préalable du bailleur, un avenant au bail est indispensable. Le bailleur ne pourra pas imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.

Le colocataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie.

Le paiement du loyer après le congé donné par un locataire :

Si le bail contient une clause de solidarité et que le bail a été conclu avant le 27 mars 2014 (et n’est pas encore reconduit), le colocataire qui a quitté le logement reste, jusqu'à l'expiration du bail en cours, solidaire du paiement du loyer et de toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, ceci même postérieurement au congé adressé au bailleur. A noter : la solidarité ne s’étend pas au bail renouvelé.

Si par contre le bail a été conclu à compter du 27 mars 2014 ou tacitement reconduit depuis le 8 août 2015 : l’engagement solidaire du colocataire qui a donné congé prend fin à la date d’expiration du délai de préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, son engagement s’éteint, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

Si le bail ne contient pas de clause de solidarité alors, à l’expiration du préavis de son congé, le locataire sortant est libéré du paiement des loyers et charges, ou dès que le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.



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