Fiche Conseil

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Fiche : 83

La location meublée

Définition :
Il existe deux types de location : la location nue, c'est-à-dire la mise à disposition d’un local vide, et la location en meublé.

La loi ALUR du 24 mars 2014, applicable depuis le 27 mars 2014 complète l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Elle instaure notamment une définition de la location meublée ainsi rédigée :
« Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

La liste de ce mobilier est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, applicable à partir du 1er septembre 2015. Il doit au moins comprendre les éléments suivants : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6°, une vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étages de rangement, des luminaires ainsi que du matériel d ‘entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Si l’ameublement est incomplet, le contrat peut être requalifié en location nue, régime plus contraignant pour le propriétaire.

Le contrat de location meublée doit être écrit et d’une durée minimale d’un an. Il peut être d’une durée de 9 mois, si le locataire est un étudiant.

Le régime de la location meublée :
Depuis le 1er août 2015, le contrat doit être conforme à un modèle type appelé bail type règlementaire. Le contrat-type contient les clauses essentielles qui doivent figurer dans le bail. D’autres clauses peuvent cependant y être ajoutées.

Pour plus de précisions s’agissant du contenu du bail type réglementaire voir
http://legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030649868

Un inventaire avec état détaillé du mobilier ainsi qu’un état des lieux sont établis lors de la remise des clés et annexés au contrat. Sont également remis au locataire une notice d’information, un dossier de diagnostics techniques immobiliers et, si le logement est situé en copropriété, une copie du règlement de copropriété.

Le propriétaire-bailleur qui souhaite donner congé à son locataire, doit informer le locataire de ses intentions, par courrier recommandé au minimum trois mois avant l’expiration du bail. Comme pour la location « vide », le propriétaire doit motiver sa demande : reprise du logement pour occupation personnelle ou par sa famille, vente de l’appartement ou inexécution des obligations du locataire (loyers impayés, défaut d’assurance locative…). Quant au locataire, il peut résilier son contrat à tout moment. Il n’a pas besoin de motiver les raisons de son départ, en effet sa seule obligation est de respecter un délai de préavis d’un mois.

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer, hors charges. Il doit être restitué dans un délai maximum d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. En cas de différence entre les deux états des lieux, ce délai est fixé à deux mois. Si le bailleur tarde à remettre le dépôt de garantie, le locataire doit lui adresser une lettre de mise en demeure en recommandée avec avis de réception. La retenue du dépôt de garantie peut donner lieu au paiement d’intérêts de retard par le bailleur.

En cas de litige, la commission départementale de conciliation est compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et à l’obligation de garantir un logement décent.

Pour en savoir plus, voir notre fiche sur la Commission départementale de conciliation.

Bon à savoir :
Pour les baux meublés signés avant le 27 mars 2014, la rédaction du bail est libre par principe. Néanmoins, les règles des articles L 632-1 et L 632-2 du Code de la construction et de l’habitat (dans leur rédaction antérieure à la loi Alur) s’appliquent. Ainsi, le montant du loyer et les modalités de restitution du dépôt de garantie sont libres. En revanche, l’augmentation des loyers en cours de contrat est règlementée (elle ne doit pas dépasser l’IRL – Indice de Référence des Loyers). La durée du bail est d’un an minimum renouvelable, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer, le propriétaire doit motiver son congé, le préavis de résiliation du bail est de trois mois pour le propriétaire (au terme du contrat) et d’un mois pour le locataire (la demande peut être effectuée à tout moment).



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