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crédit immobilier et chômage partiel: des conseils en cas de difficulté de paiement

2.2 millions de personnes se trouvent désormais en chômage partiel en raison du Covid 19. Parmi elles, des propriétaires (occupants ou non occupants) qui chaque mois doivent faire face au remboursement de leur prêt immobilier. Mais comment continuer à payer son crédit immobilier quand les revenus ont brutalement baissé ? La garantie perte d’emploi souscrite peut-elle suffire pour prendre en charge les échéances du crédit? Pas si sûr…

L’assurance décès est toujours obligatoire lors de la souscription d’un prêt immobilier. En revanche la perte d’emploi comme l’invalidité ou l’incapacité sont des garanties facultatives.
En outre, pour être souscrite, la garantie perte d’emploi suppose que l’emprunteur, au moment de la conclusion du contrat, soit en contrat à durée indéterminée (hors période d’essai).

De plus, comme toutes les garanties, c’est l’assureur qui définit précisément à quelles conditions il indemnisera l’assuré en cas de perte d’emploi. Et c’est là que tout se joue ! En effet, la perte d’emploi garantie par les assureurs exclut généralement la rupture conventionnelle, la fin d’un contrat à durée déterminée et bien évidemment, la démission. De fait, la perte d’emploi ne doit pas être volontaire. Ainsi, la garantie perte d’emploi couvre essentiellement le cas du licenciement et ce, à condition que l’assuré perçoive des indemnités chômage versées par Pôle emploi.

Par ailleurs, et quand bien même l’assuré est garanti en cas de perte d’emploi, les échéances du crédit immobilier ne sont pas prises en charge immédiatement par l’assureur. En effet, en principe, le contrat prévoit un délai de carence variable (de 6 mois à un an), à l’issue duquel l’assureur peut intervenir. Pour ce faire, soit il verse directement les échéances dues au prêteur, soit il reverse à l’assuré la mensualité qu’il a réglée.

En tant que situation exceptionnelle, le chômage partiel (ou l’activité partielle) dû à une épidémie telle que le Covid 19 ne fait donc pas partie des risques ouvrant droit à une prise en charge par l’assureur et ce, même s’il s’agit d’un évènement qui n’est pas voulu par l’assuré.
D’ailleurs, ce risque n’est pas prévu par les conditions générales du contrat d’assurance emprunteur. Or, rappelons que l’assureur doit tout le contrat mais rien que le contrat comme le souligne l’article L113-5 du code des assurances «l’assureur doit exécuter dans le délai convenue la prestation déterminée par le contrat mais ne peut être tenu au-delà».

La situation de chômage partiel pour nombre de travailleurs (indépendants ou salariés) ne peut donc faire l’objet d’une prise en charge par l’assureur. Toutefois, il reste possible de se rapprocher de sa banque pour solliciter le report d’une ou plusieurs échéances, la modulation des échéances ou la suspension du crédit mais encore faut-il en vérifier le coût et la durée.

Ainsi, le report d’une ou plusieurs mensualités du prêt, peut être total (échéance du prêt dont capital, intérêts et assurance emprunteur) ou partiel (capital uniquement). Il a pour inconvénient majeur d’entrainer un surcoût pour l’emprunteur puisque les intérêts continuent de courir.
Par contre, la modulation des échéances, modalité présente dans presque tous les contrats de crédits immobiliers, permet d’obtenir une baisse de la mensualité jusqu’à 30% et sur une durée pouvant aller jusqu’à 12 mois.

Mais à défaut de bénéficier de telles dispositions contractuelles, rien n’empêche le client de négocier de gré à gré avec son banquier mais tout va alors dépendre de la bonne volonté de ce dernier. En effet, à l’inverse des professionnels, la loi d’urgence du 23 mars 2020 n’a rien prévu pour les particuliers en matière de report d’échéances d’un crédit immobilier.

Enfin, ultime possibilité, s’en remettre à un juge. En effet, l’article L314-20 du code de la consommation permet, notamment en cas de licenciement, d’obtenir la suspension du remboursement du prêt pendant deux ans. Ce sont les délais de grâce accordés par le juge de la protection et du contentieux par voie ordonnance. Le juge peut également prévoir la suspension des intérêts pendant cette période. De même, l’article 1343-5 du code civil permet également un report ou un échelonnement des échéances pendant deux ans.
Mais attention, il ne s’agit en aucun cas d’un droit mais d’une faculté. C’est donc le juge qui décide souverainement et au cas par cas, d’octroyer ou non des délais. A charge pour l’emprunteur de bonne foi de rapporter la preuve de ses difficultés financières rendant impossible le remboursement initial du crédit.

Le contexte actuel impose donc que toutes les solutions soient mises en place pour éviter aux emprunteurs de sombrer et pour ce faire, le rôle de tous les professionnels concernés est crucial.

Pour en savoir plus sur le chômage partiel, consultez le site de Pôle emploi

Consultez notre fiche sur l’assurance emprunteur ici