Les taux d’intérêts des crédits immobiliers avaient beaucoup baissé ces dernières années. On assiste depuis quelques mois à une remontée progressive des taux d’intérêts. Dans le même temps le taux de l’usure quant à lui stagne. Certains emprunteurs se voient alors refuser l’octroi d’un crédit immobilier pour cause de TAEG supérieur au taux d’usure. Explications.
Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt (TAEG) maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Le TAEG c’est le taux d’intérêt « tout compris » du crédit. Il comprend le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier, les frais de courtier, les assurances et les garanties obligatoires etc.
Si le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt est dit usuraire : la banque ou l’établissement financier ne pourra pas vous l’octroyer.
Si les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont beaucoup baissé ces dernières années, ils repartent à la hausse et certaines catégories de personnes, les primo-accédants notamment ont plus de difficultés à obtenir un crédit. Le montant de l’apport personnel exigé pour que le dossier soit accepté étant devenu de plus en plus important.
L’augmentation des taux d’intérêts s’explique par l’inflation, et ses différents facteurs : la crise sanitaire, puis la guerre en Ukraine, et dernièrement le coût de l’énergie. Tout cela a un impact sur les marchés financiers et implique une forte hausse des taux d’intérêts. On assiste donc à une augmentation des taux d’intérêts des crédits alors que le taux de l’usure publié par la Banque de France est stable. Ainsi, les cas où le taux de l’usure dépasse le taux annuel effectif global du crédit (TAEG) sont de plus en plus fréquents.
Pour tenir compte de ce phénomène et éviter qu’un grand nombre de consommateurs soient exclus du marché du crédit immobilier, un correctif a été appliqué pour le calcul du nouveau taux d’usure.
Les nouveaux taux d’usure applicables ont été publiés par la Banque de France le 30 septembre 2022 et ont été revus à la hausse. Ils passent désormais à 3,05 % en fixe pour un prêt inférieur à une durée de 20 ans minimum, 2.45 % sur les prêts variables et 2.99 % les prêts-relais.
Cette révision à la hausse est une bonne nouvelle pour les emprunteurs et leur pouvoir d’achat, mais elle reste cependant décorrélée de la hausse des taux immobiliers. Ces derniers connaissent une augmentation particulièrement importante. Selon l’Observatoire Crédit Logement, les taux d’emprunt ont augmenté et sont passés de 1,04 % en septembre 2021 à 1,88 % en septembre 2022. Ces augmentations de taux sont amenées à se poursuivre et impacteront les projets immobiliers des consommateurs.
C’est pourquoi, au moment où il compare les offres, l’emprunteur doit prêter attention à toutes les composantes du crédit qui sont contenues dans le calcul du TAEG. Parmi ces composantes, on trouve notamment l’assurance emprunteur. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence, et à ne pas vous en tenir à la seule proposition d’assurance emprunteur faite par l’établissement bancaire.
En optant pour la déliaison, c’est-à-dire en faisant appel à un autre assureur, vous pourriez faire de réelles économies sur le coût de l’assurance et diminuer sensiblement le TAEG de votre crédit immobilier.
Avant de démarcher les banques pour souscrire un crédit immobilier, nous vous conseillons de vous renseigner et éventuellement de vous faire accompagner pour dénicher l’offre la plus intéressante en fonction de votre situation. Faites jouer la concurrence tant sur le crédit que sur l’assurance, et en cours de contrat n’hésitez pas à solliciter régulièrement votre prêteur pour obtenir un taux d’intérêt plus avantageux. Ainsi, la durée du contrat en sera réduite, ou bien les mensualités seront moins élevées. Une bonne nouvelle pour votre pouvoir d’achat!