L’été est une période propice à la recherche d’un appartement et pour les plus chanceux, à la signature d’un bail. Pour ceux qui ne sont pas éligibles à la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi) le bailleur (ou l’agence qui le représente) sollicite presque systématiquement une caution personnelle en même temps que la signature du bail en particulier quand le bailleur considère que la situation professionnelle du locataire ne présente pas de garanties suffisantes. Et ce, pour une raison évidente : la caution est garante du paiement des loyers et des charges à la place du locataire défaillant.
Seules exceptions, lorsque le bailleur, personne physique, bénéficie d’une garantie contre les risques locatifs et qu’il loue à un étudiant ou un apprenti ou encore lorsque le bailleur social loue à un étudiant disposant d’une bourse pour ses études supérieures. Dans ce cas, il ne peut exiger une telle caution.
Mais attention, l’acte de cautionnement n’est pas un acte anodin. En effet, les conséquences juridiques sont lourdes en cas de défaillance du locataire. La caution personnelle est ainsi tenue de payer en lieu et place du locataire les impayés de loyer et de charges, les réparations locatives et toutes sommes qui incombent au locataire.
Or, il arrive que le consommateur, désireux de «rendre service» à un(e) ami(e) s’engage sans avoir mesuré la portée d’un tel engagement.
Tout d’abord, l’acte de cautionnement est un écrit par lequel la caution s’engage à régler les loyers impayés et les charges pendant la durée du bail (un an pour un logement meublé, ou 3 ans s’il s’agit d’un bail pour un logement vide).
Le cautionnement peut revêtir deux formes : une caution simple ou solidaire. Dans la première hypothèse, le bailleur doit d’abord se retourner contre le locataire avant de pouvoir réclamer les impayés à la caution : c’est ce que l’on nomme le bénéfice de discussion. En revanche, lorsqu’il est caution solidaire, le bailleur n’a pas à effectuer ce préalable : la caution comme le locataire sont redevables solidairement de la dette locative et le bailleur se retourne indifféremment contre l’un ou l’autre.
L’acte de cautionnement peut être effectué pour une durée déterminée (par exemple 3 ans) ou pour une durée indéterminée (jusqu’au départ du locataire). Dans ce cas, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour la caution, en cas de cautionnement indéterminé, de résilier son cautionnement de manière unilatérale. La résiliation prendra effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé.
Rappelons que, jusqu’alors, l’acte de cautionnement était très formalisé. Ainsi, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, exigeait que la caution reproduise une mention manuscrite pas moins de trois fois précisant le montant du loyer et la révision, la durée de cautionnement, la faculté de résiliation et la mention de la nature et de l’étendue de l’obligation ainsi contractée.
En cas d’inobservation de ce formalisme strict, le cautionnement encourait la nullité (et donc l’impossibilité pour le bailleur de se retourner contre la caution) ou était entaché d’irrégularité (le bailleur étant alors tenu de rapporter la preuve de l’engagement de la caution à se porter garante).
En effet, il faut rappeler que cette exigence découle de l’article 2292 du code civil qui dispose : «Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté».
Aujourd’hui, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a allégé ce formalisme. Ainsi, pour tous les baux signés à compter du 25 novembre 2018, la mention manuscrite de la caution n’est plus requise. Pour autant, l’engagement de la caution garde toute sa vigueur.
Ainsi, le fait de ne pas être en mesure de régler l’arriéré locatif au motif d’une situation financière difficile n’est pas de nature à dégager la caution de ses obligations.
Avant de vous engager, vous devez avoir conscience que le cautionnement pourrait déséquilibrer significativement votre situation financière. Il arrive parfois que la personne qui s’est portée caution soit obligée de déposer un dossier de surendettement après avoir été appelée en paiement en lieu et place du débiteur principal. L’acte de cautionnement est donc un acte de grave qui ne doit pas être pris à la légère.
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d’Action Logement