Selon les professionnels, le secteur immobilier a plutôt bien résisté à la crise sanitaire. En effet, grâce au développement du télétravail, des particuliers, ont sauté le pas pour acquérir un bien immobilier afin de gagner en surface et disposer d’un jardin.
Mais un achat immobilier n’est jamais anodin que vous achetiez dans le neuf ou dans l’ancien, que vous soyez primo-accédant ou non. Pour acheter en toute sécurité, on vous liste les étapes à respecter.
1) La recherche du logement
Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, mieux vaut avoir une idée claire de votre capacité d’emprunt c’est-à-dire du montant maximum que vous pouvez supporter en fonction de vos charges et de vos revenus. Ainsi, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%. Pour mettre toutes les chances de votre côté, le mieux est de disposer d’un apport personnel qui couvrira notamment les frais de notaire, le coût des travaux ou encore du déménagement.
Avant de vous décider, vous devrez définir les caractéristiques du bien que vous recherchez (maison, appartement), neuf ou ancien, situation géographique. D’autres éléments objectifs et subjectifs peuvent également être pris en compte : conditions de transport (disposez-vous d’une gare à proximité par exemple), les équipements disponibles (école, gymnase, …) etc…
Votre recherche peut se faire exclusivement en ligne, auprès d’agences immobilières ou directement auprès du vendeur. Dans tous les cas, l’annonce doit mentionner un certain nombre d’éléments: le type de bien (maison ou appartement), le prix, le nombre de pièces et de mètres carrés, si le bien nécessite des travaux ou non, la consommation énergétique du logement appelée diagnostic de performance énergétique.
Les autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, bruit, risques et pollution, état de l’installation de gaz et d’électricité si le logement a plus de 15 ans) devront être fournis au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Pour éviter toutes mauvaises surprises, n’hésitez pas à demander la copie de pièces complémentaires comme les factures d’électricité et de gaz, la taxe d’habitation réglée par l’ancien propriétaire.
De même, si vous êtes intéressé par un bien en copropriété, demandez au vendeur de produire la dernière taxe foncière, les trois derniers PV de l’assemblée générale, le carnet d’entretien de l’immeuble, le montant des charges… Ces informations doivent être fournies avant toute signature et vous permet de connaître la situation financière de l’immeuble et d’éviter là aussi des imprévus.
2) Le financement du logement
Si le nombre de crédits immobiliers a chuté de 14,2% en un an, la production de crédits immobiliers aux particuliers est quant à elle passée 190 à 163 milliards entre 2019 et 2020 (baromètre LPI-Se Loger décembre 2020), la majorité des acquéreurs continuent à financer leur achat immobilier via le crédit immobilier.
Sachez qu’en plus d’un prêt bancaire classique, vous pouvez bénéficier, sous conditions de revenus, à des prêts avantageux comme le prêt à taux zéro ou le prêt Action Logement (ex-1% logement) pour les salariés. Pour la recherche de votre prêt, vous pouvez faire aussi bien faire appel à un courtier, à une banque de réseau ou en ligne. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à comparer les offres.
S’agissant de l’assurance emprunteur, vous bénéficiez depuis la loi Lagarde du 1er juillet 2010 de la possibilité d’obtenir la déliaison de votre contrat d’assurance emprunteur. Ainsi, vous n’êtes plus obligé d’adhérer à l’assurance emprunteur collective proposée par votre banque si vous trouvez de meilleures garanties auprès d’un assureur concurrent à condition que ces garanties soient équivalentes.
3) Du compromis à l’acte de vente
Une fois la perle rare trouvée, vous serez amené à signer un compromis de vente. A la différence de la promesse de vente, il s’agit d’un contrat où le vendeur et l’acheteur s’engage réciproquement : l’un à acheter et l’autre à vendre au prix convenu.
En cas de renonciation de l’une des parties, l’autre peut la contraindre à exécuter le contrat, y compris en justice et obtenir des dommages et intérêts.
Néanmoins, l’acheteur a la faculté de se rétracter dans les 10 jours à compter du lendemain de la remise du contrat (article L271-1 du code de construction et de l’habitation). Pour ce faire, il suffit d’adresser une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur.
Généralement, un dépôt de garantie équivalent à 10% du prix vous sera demandé et sera déduit du prix de vente lors de la signature chez le notaire. Le compromis de vente prévoit également une clause suspensive qui vous permet de renoncer à la vente par exemple dans l’hypothèse où vous n’obtenez pas de financement par une banque.
En cas d’accord de votre banque sur le financement de votre prêt, cette dernière va ensuite s’enquérir d’un accord de garantie qui assure le paiement du prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Il peut s’agir aussi bien d’une caution réelle ou hypothécaire (un tiers consent une hypothèque pour garantir l’emprunt) ou d’une société de cautionnement.
La banque vous fait ensuite parvenir une offre de prêt récapitulant les conditions du contrat (nature du prêt, montant des échéances, coût total, taux effectif global…). A compter de la réception de l’offre, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours calendaires pour accepter (ou refuser) les termes du prêt immobilier.
Une fois l’offre signée et acceptée, il ne vous reste plus qu’à signer l’acte de vente chez le notaire. Il vous remet également à cette occasion les titres de propriété nécessaires pour souscrire vos abonnements d’électricité, gaz etc… ainsi que les clés. Et voilà, vous êtes enfin propriétaire!