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Loi ELAN: un tournant pour le logement?

Le 16 octobre dernier, la loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi Elan a été définitivement adoptée. Elle a pour principal objectif de renforcer l’encadrement des loyers, de créer un nouveau type de bail d’habitation, le bail mobilité, et de simplifier les règles d’urbanisme pour renforcer les procédures de construction de logements.

La loi Alur du 24 mars 2014 avait instauré l’encadrement des loyers, mais en pratique, seules deux villes avaient joué le jeu, Lille et Paris, jusqu’à la fin de l’année 2017, avant que les tribunaux administratifs ne décident d’annuler le dispositif dans ces villes.
Désormais, avec l’entrée en vigueur de la loi Elan, dans les zones tendues, les communes pourront décider de mettre en place l’encadrement des loyers uniquement sur une partie de leur territoire.
L’encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et des sanctions seront prévues. En cas de non-respect de cette règle, et après mise en demeure restée vaine, le bailleur pourra être sanctionné d’une amende de 5 000 euros maximum pour une personne physique et de 15 000 euros maximum pour une personne morale, comme une SCI.

La loi Elan instaure également un nouveau type de contrat : le bail mobilité. Ouvert aux personnes en mobilité professionnelle temporaire ou en formation (contrat d’apprentissage, études supérieures, stage, service civique, mutation professionnelle ou en mission de travail temporaire), il pourra être proposé pour les locations meublées, pour une durée d’un à dix mois non renouvelable, et pourra être résilié par le locataire à tout moment avec un préavis d’un mois.

Une mesure importante pour le bailleur, les loyers impayés seront pris en charge par le dispositif Visale. L’organisme Action logement (anciennement 1% logement) couvrira ce risque dans la limite de 1500 euros de loyer/mois à Paris et de 1 300 euros/mois ailleurs sur le territoire.

La loi ELAN s’intéresse aussi à la location touristique : les propriétaires ne procédant pas à l’enregistrement de leur logement par déclaration ou télédéclaration auprès de leur mairie pourront se voir infligés une amende de 5000 euros. De même, s’ils refusent de transmettre le décompte du nombre de jours où le logement a été loué, l’amende pourra atteindre  10 000 euros. Quant aux plateformes (Airbnb, Abritel etc…), elles pourront être sanctionnées d’une amende de 50 000 euros si elles continuent de proposer en location des résidences principales ayant déjà été réservées plus de 120 jours dans l’année.

Pour faciliter la construction, le gouvernement assouplit drastiquement les normes d’accessibilité des logements neufs aux personnes handicapées. Alors que la loi de 2005 sur les nouvelles constructions imposait 100% de logements accessibles, la loi ELAN descend ce seuil à 20%; les autres logements construits devant être adaptables par de petits travaux.

Pour inciter les propriétaires à ne plus laisser leurs bureaux vacants, et faciliter leur transformation en logements, les propriétaires auront droit à un « bonus de constructibilité » jusqu’à 30% (cette opération de transformation devient alors plus intéressante économiquement). Les propriétaires pourront également déroger aux contraintes de mixité sociale fixées par les plans locaux d’urbanisme (PLU), hormis dans les villes en manque de logements sociaux.

Dans le logement social, la loi ELAN incite au regroupement des organismes HLM possédant un parc immobilier inférieur à 12 000 logements et assouplit les conditions de vente des logements HLM. Le gouvernement souhaite ainsi porter la vente de logements HLM à 40 000 par an, contre 8 000 actuellement, et aider ainsi les sociétés HLM à se refinancer.

Il ne s’agit pas des premières mesures visant à libérer le logement pour que chacun puisse se loger décemment, droit qui est d’ailleurs reconnu par notre Constitution.
Néanmoins, ces mesures seront-elles suffisantes pour répondre à la demande d’un logement décent, notamment dans les villes les plus tendues car l’effort à faire est important. Les derniers chiffres montrent qu’en 2017*, 4 millions de personnes sont concernées par le mal logement en France c’est à dire qu’elles sont sans abri, mal logées ou sans logement personnel.
Le logement est donc un défi qu’il faut à tout prix relevé.

* Source : 22ème rapport annuel sur l’état du mal logement en France en 2017 de la Fondation Abbé Pierre

 Pour aller plus loin : le projet de loi Elan