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Qu’est-ce qu’un logement décent?

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tout propriétaire bailleur, personne physique ou morale doit fournir à son locataire un logement décent lors de la mise en location, mais aussi tout au long du bail. Sujet de nombreux litiges entre locataires et bailleurs, l’ALLDC fait aujourd’hui le point sur la notion de décence dans le secteur locatif. 

Un logement est décent s’il répond aux critères définis par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, à savoir qu’il doit avoir une surface minimum habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. 

Le logement à usage d’habitation doit présenter, même s’il est loué vide, un certain nombre d’équipements, dont une cuisine ou un coin cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson ; un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et les accès. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant une baignoire ou une douche, avec un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Mais dans le cas d’un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. 

Autre critère de décence, le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (rats), ou des parasites comme les punaises de lit ou les cafards. Ainsi, c’est bien au bailleur et non au locataire, en cas d’infection, de prendre à charge les frais d’intervention d’une entreprise de désinfection, sauf s’il prouve que le locataire est responsable du trouble. En revanche, il pourra demander au locataire de payer les produits utilisés, car il s’agit d’une charge récupérable. 

En outre, ce logement ne doit pas constituer un risque pour la sécurité ou la santé du locataire. Il doit notamment être clos et couvert et protéger l’habitation contre les eaux de ruissellement et les remontées ou infiltrations d’eau ; les murs et parois du logement doivent aussi présenter une étanchéité à l’air suffisante ; les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la loi. Le logement doit permettre une aération suffisante, c’est à dire que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) doivent être équipées d’une fenêtre et donc un accès à un éclairage naturel et à l’air libre (une cave ne peut constituer un logement d’habitation par exemple). 

Concernant la performance énergétique, on peut noter que les exigences étaient, à ce jour, assez faibles, car seules une aération et une étanchéité suffisantes étaient exigées, sans plus de précisions. Mais le législateur vient de changer la donne avec la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat (LEC), en son article 17, lequel renforce la prise en compte de la performance énergétique dans la définition de la décence d’un logement.  À compter du 1er janvier 2023, seuls les logements dont la consommation énergétique ne dépasse pas le seuil de 450 kWh par m2 et par an pourront être mis en location. Les logements classés en catégorie G de l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront donc, en théorie, plus être proposés à la location. Un seuil qui sera progressivement relevé, les pouvoirs publics souhaitant le ramener, à compter du 1er janvier 2028, à une consommation maximale de 330 kWh par m2 et par an, ce qui revient à l’éviction de la catégorie F de l’étiquette DPE. 

Une bonne nouvelle pour les 6,8 millions de personnes qui souffrent de précarité énergétique en France, qui rencontrent des difficultés à chauffer correctement leur logement et ou à régler leurs factures d’énergie (Selon les derniers chiffres de l’Observatoire nationale de la précarité énergétique (ONPE), du 7 janvier 2020).