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Rapports bailleurs locataires: la loi Mermaz a 30 ans!

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dite loi Mermaz est l’une des premières lois françaises d’importance qui est venue régir les rapports entre propriétaires bailleurs et locataires. Une loi qui consacre des droits au locataire, puisque dès son article 1er, il est précisé «le droit au logement est un droit fondamental ».

C’est pourquoi, dès l’origine, le législateur a organisé la protection du locataire de bonne foi qui rencontre des difficultés de paiement de son loyer et de ses charges. Ainsi la résiliation du bail ne devient effective qu’à l’issue d’un long processus mais le locataire de bonne foi peut y échapper.

D’abord, le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail prévoyant une résiliation de plein droit en cas d’impayé qu’en cas de commandement de payer resté infructueux à l’issue d’un délai de deux mois.

Ensuite, le locataire a la possibilité d’obtenir lors de l’audience devant le tribunal d’instance (statuant en général en référé) des délais de paiement de 36 mois (par dérogation à l’article 1244-1 du code civil) pour apurer sa dette locative.

Enfin, s’il respecte l’échéancier accordé par le juge en plus du règlement de son loyer courant, la clause résolutoire est neutralisée et censée n’avoir jamais joué (pour en savoir plus sur la procédure consultez notre fiche ici).

Pourtant, selon la  fondation Abbé Pierre*, aujourd’hui 4 millions de personnes restent mal logées ou privées de domicile, tandis que 12 millions voient leur situation fragilisée par la crise du logement. Ainsi, «au total ce sont près de 15 millions de personnes qui sont touchées, à un titre ou à un autre, par la crise du logement, qu’elles soient mal logées ou fragilisées par rapport au logement (surpeuplement, impayés de loyers, copropriétés en difficulté, précarité énergétique…)».

Pourtant, depuis 30 ans, le législateur n’est pas resté inactif. En effet, cette dernière décennie, ce ne sont pas moins de trois lois majeures qui ont vu le jour.

Tout d’abord, la loi DALO (droit au logement imposable) du 5 mars 2007. Elle permet, sous réserve d’être reconnu prioritaire par une commission de médiation, d’obliger le préfet à proposer à un demandeur un logement ou un hébergement adapté dans un délai de 3 à 6 mois. A défaut l’Etat peut être condamné devant le tribunal administratif à verser une indemnité destinée au fonds de solidarité urbain qui finance le logement social.

Ensuite, la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR (accès au logement urbain rénové) qui a mis en place une mesure emblématique : l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

Il s’agissait de permettre, dans les villes tendues où l’offre et la demande de logements sur l’ensemble du parc privé et social présentent un déséquilibre significatif rendant difficile l’accès au logement, de plafonner le montant des loyers lors d’un renouvellement du bail ou d’une première location.

Toutefois, cette expérimentation s’est limitée aux villes de Paris et Lille où elle a connu une fin précoce en raison de l’annulation de cette mesure par les tribunaux (Décision de la Cour Administrative d’appel de Paris, du 26 juin 2018; Tribunal administratif de Lille, Chambre du Nord UNPI contre Préfet de Lille du 17 octobre 2017).

Mais cette loi a également modifié le délai de prescription en cas d’impayé de loyer (de 5 à 3 ans), diminué le délai de préavis de résiliation en zone tendue (de trois mois à un mois), étendue la trêve hivernale (du 15 au 31 mars) etc…

Enfin, quatre ans plus tard, le 23 novembre 2018, était promulguée la loi ELAN (Evolution du Logement et aménagement numérique). Parmi les apports principaux de cette loi : faciliter la vente de logements sociaux, regrouper les organismes HLM, simplifier les règles d’urbanisme et les normes… Cette loi marque aussi le retour de l’encadrement des loyers mais à la différence de la loi ALUR qui devait concerner toute l’agglomération visée, désormais, chaque commune peut décider par elle-même d’appliquer ou non cet encadrement.

Le préambule de la Constitution de 1946 énonce que la Nation «assure à l’individu et à la famille les conditions nécessaires à leur développement» et «garantit à tous, notamment à l’enfant, la mère, au vieux travailleurs, la protection de la santé, la sécurité matérielle, le repos et les loisirs». Hélas, pour beaucoup de personnes, il s’agit encore aujourd’hui d’un vœu pieux.

Au cours de ces 30 dernières années, le législateur a eu la difficile mission de concilier des intérêts légitimes et contradictoires (propriétaires et des locataires) et de faciliter la construction de logements pour répondre à la demande tout en respectant les normes en vigueur. Le chemin est encore long et produire des logements ne suffit plus. Il faut désormais répondre à de nouveaux défis pour que l’offre s’adapte au plus près de la demande: logement connecté, peu d’énergivore mais capable d’en produire, et modulable c’est-à-dire qui s’adapte aux besoins des personnes quel que soit leur âge et/ou leur situation de handicap.