Le dépôt de garantie est versé par le locataire au bailleur lors de la conclusion du contrat de bail. Il correspond à un mois de loyer hors charges pour la location d’un logement vide et couvre un éventuel manquement du locataire à ses obligations (défaut d’entretien, réparation locative à la charge du locataire…). Il est conservé pendant toute la durée de la location et est restitué, en partie ou en totalité, à la fin de la location, après un état des lieux de sortie contradictoire.

 

Le financement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut être financé par l’organisme Action logement (ex-1% logement) ou par le Fonds de solidarité au logement (FSL).

• Action Logement : l’avance Loca Pass

Elle permet au locataire de ne pas avancer le montant du dépôt de garantie. C’est donc le Loca Pass qui verse directement au bailleur le dépôt de garantie. Ce versement prend la forme d’un prêt à taux zéro d’un montant maximum de 1200 euros qui est ensuite remboursé par le locataire. La durée de remboursement ne peut excéder 25 mois.

Toutefois, pour bénéficier de cette avance, le locataire doit être salarié d’une entreprise privée non agricole, ou avoir moins de 30 ans et être en formation professionnelle ou encore être étudiant salarié. Il existe un dispositif similaire pour les salariés du secteur agricole : l’agri loca Pass.

La demande peut être faite directement sur le site d’action logement ici

• Le fonds de solidarité au logement

Il s’agit d’une aide sociale mise en place par chaque département. Elle permet de régler à la place du locataire le dépôt de garantie directement au bailleur mais également de financer le paiement du premier mois de loyer, les frais de déménagement, les frais d’agence. Comme toute aide sociale, le FSL est accordée sous conditions de ressources. Elle prend soit la forme de prêt remboursable soit la forme d’une subvention.

Pour pouvoir en faire la demande, le locataire doit se rapprocher du service social de sa ville (assistance sociale ou travailleur social).

 

Les obligations du locataire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à modifier les rapports locatifs : « le locataire est obligé de répondre :

1. c) des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
2. d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies ici sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le locataire est donc responsable des dégradations survenues pendant la location (trous et tâches sur le revêtement du sol, papier peint déchiré, évier ébréché…).

Toutefois, le locataire n’est pas tenu en raison de la vétusté c’est-à-dire de l’usure normale due à l’occupation du logement. Ainsi, l’obligation du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des sols ou du papier peint après plusieurs années d’occupation.

Pour pouvoir imputer des dégradations au locataire, le bailleur compare les états des lieux d’entrée et de sortie. A défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état au locataire (article 1731 du code civil).

Bon à savoir : certains bailleurs sociaux mettent en place un pré-état des lieux contradictoire. Cette méthode permet au locataire de connaître à l’avance le coût des travaux qui lui seront imputés. Il peut donc y remédier en procédant lui-même à la remise en état du logement avant son départ définitif.

 

La restitution du dépôt de garantie

Le bailleur peut retenir l’intégralité ou une partie du dépôt de garantie par exemple en l’absence de réparations locatives incombant au locataire. Toutefois, le bailleur doit justifier du bien-fondé des sommes retenues en produisant des factures ou devis attestant du coût de la remise en état du logement.

Conformément à la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai passe à deux mois s’il existe des dégradations imputables au locataire. Le dépôt de garantie est alors restitué, déduction faite du coût des réparations.

A défaut de restituer le solde restant dû après arrêté des comptes, ce dernier produit des intérêts à taux légal au profit du locataire si le bail a été signé avant le 14 mars 2014 ou 10 % du montant du loyer mensuel hors charges si le bail a été signé après l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

 

Notre conseil : le dépôt de garantie ne peut servir à payer votre dernier loyer qui doit être acquitté jusqu’à la fin du préavis. A défaut, le bailleur pourra exiger le paiement de cet impayé, y compris en saisissant le tribunal.