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Le dépôt de garantie

Les faits

Le locataire a donné congé à son bailleur, et un état des lieux contradictoire a été établi.

Trois mois plus tard, le bailleur restitue le dépôt de garantie mais à la grande surprise du locataire, il lui a déduit plus de la moitié des sommes car il explique qu’il a dû faire des travaux de remise en état dans la chambre. Il a ainsi changé la moquette usagée qu’il a remplacée par une moquette toute neuve. Pourtant, lors de l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune détérioration dans cette pièce.

Quels sont les recours dont dispose le locataire?

Rappel de la législation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à modifier les rapports locatifs : « le locataire est obligé de répondre :

c) des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il en résulte que le locataire est responsable des dégradations qui sont survenues pendant la location (trous et tâches sur le revêtement du sol, papier peint déchiré, évier ébréché…).

Toutefois, le locataire n’est pas tenu en raison de la vétusté c’est-à-dire de l’usure normale due à l’occupation du logement. Ainsi, l’obligation du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des sols ou du papier peint après plusieurs années d’occupation.

Pour pouvoir imputer des dégradations au locataire, le bailleur compare les états des lieux d’entrée et de sortie. A défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état au locataire (article 1731 du code civil).

Bon à savoir : certains bailleurs sociaux mettent en place un pré-état des lieux contradictoire. Cette méthode permet au locataire de connaître à l’avance le coût des travaux qui lui seront imputés. Il peut donc y remédier en procédant lui-même à la remise en état du logement avant son départ définitif.

Les étapes de la médiation

Dans un premier temps, le locataire doit adresser une mise en demeure de restituer le solde de la « caution » par courrier recommandé au bailleur en précisant qu’il a remis l’appartement en bon état d’usage, comme le certifie l’état des lieux de sortie.

Il peut s’appuyer sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce que le bailleur a deux mois à compter de la remise des clés pour restituer la caution, à défaut le solde restant du après arrêté des comptes produit des intérêts à taux légal au profit du locataire.

Si cette lettre reste infructueuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation du département. Cette commission, composée de représentants de locataires et de bailleurs à part égale, a pour but de trouver une solution amiable entre les parties.

Elle est compétente pour régler les litiges concernant :

– L état des lieux

– Le dépôt de garantie

– La réévaluation du loyer

– les charges

– les litiges portant sur les caractéristiques d’un logement décent

– Les difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux

En cas d’accord entre les parties, celui-ci est formalisé par écrit et signé par les parties.

Notre conseil

Privilégiez le règlement amiable de votre litige avant de vous engager dans une procédure judiciaire.

En effet, à défaut de parvenir à un accord, la CDC rédige un avis qui pourra être produit en justice. De plus, sa saisine est gratuite : il suffit de lui adresser une lettre recommandée exposant les faits et précisant les noms et coordonnées des parties.