La loi prévoit l’obligation de faire établir plusieurs diagnostics en cas de vente ou de location d’un logement. Les diagnostics ont principalement pour but d’informer le locataire ou l’acquéreur sur l’état du logement. Ces constats sont regroupés dans un document unique : le dossier de diagnostic technique.
De plus, à compter du 1er janvier 2023, un carnet d’information réalisé lors de la construction du logement ou de la réalisation de travaux ayant une incidence sur la performance énergétique du logement devra être remis au futur acquéreur.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable. Des sanctions sont prévues si le vendeur ou le bailleur faillissent à l’obligation de réalisation d’un DPE : la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du notaire peut être engagée si l’un d’entre eux ne transmet pas volontairement le DPE ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce pour induire en erreur le futur acquéreur ou locataire.
Le diagnostic de performance énergétique permet de connaître la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en matière d’émission de gaz à effet de serre. Il comprend les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, et dans certains types de bâtiments de l’éclairage intégré des locaux en indiquant pour chaque catégorie d’équipement les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.
Il indique soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de factures de consommation d’énergie), soit la quantité d’énergie estimée du bâtiment ou du logement.
Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire. Il doit être remis lors de la signature et annexé au contrat de bail. En cas de vente, le DPE doit être annexé à l’acte authentique de vente.
La performance énergétique des bâtiments fait l’objet d’un étiquetage, l’un « climat », pour l’émission de gaz à effet de serre et l’autre « énergie » pour connaître la consommation d’énergie. Les étiquettes sont classées de la lettre A à G (A étant la meilleure performance et G la plus mauvaise
La loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets rend également obligatoire à compter du 1er septembre 2022 la réalisation d’un audit énergétique pour toutes les ventes de maisons individuelles et de bâtiments d’habitation collective en monopropriété, classés D, E, F ou G.
Le DPE est obligatoire pour tous les logements sauf ceux occupés moins de 4 mois par an. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Pour trouver un diagnostiqueur cliquez ici
La durée de validité du DPE est de 10 ans sauf pour les diagnostics réalisés entre janvier 2013 et le 1er juillet 2021 qui sont soumis à un régime dérogatoire.
Ainsi, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Le constat de risques d’exposition au plomb (CREP)
Le constat de risques d’exposition au plomb a pour but de mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements (peinture notamment) du logement concerné, même s’ils sont recouverts par un autre revêtement. Il décrit l’état de conservation des revêtements contenant du plomb.
Il consigne, le cas échéant, la liste des facteurs de dégradation du bâti relevés.
Le constat de risques d’exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit sa zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d’habitation.
Par ailleurs, les parties communes d’un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également avoir fait l’objet d’un constat de risques d’exposition au plomb.
Une notice d’information, qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb, est annexée au constat de risque d’exposition au plomb.
Dans le cadre d’une location, il doit avoir été établi moins de six ans avant la date de signature du contrat de location et annexé au contrat de location lors de sa signature.
Toutefois, si le constat de risques d’exposition au plomb établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires de 1mg/cm2 sa durée de validité n’est pas limitée dans le temps.
En revanche, à la date de la promesse et de l’acte authentique de vente, le constat doit avoir été établi depuis moins d’un an dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire. Le vendeur a l’obligation de fournir le constat de risque d’exposition au plomb dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
Dans ce cas, le propriétaire doit en informer les occupants. Il doit procéder, à ses frais, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. A défaut, le propriétaire s’expose à recevoir une injonction du préfet.
Bon à savoir : A défaut de remise d’un constat de risque d’exposition au plomb lors de la signature du contrat de location, ou à défaut de faire les travaux nécessaires le cas échéant, avant la remise en location, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée au titre du manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence.
De même, faute de fournir le constat à l’acquéreur, et en cas de présence de plomb dans le logement, ou la maison individuelle, la responsabilité civile du vendeur peut être engagée sur le fondement des vices cachés (article 1641 du code civil). L’acquéreur peut donc demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts.
Diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques)
Il a pour but d’informer le locataire ou le futur acquéreur des risques prévisibles naturels (inondations, séisme…) et/ou technologiques (industriels, chimiques …) qui pèse sur l’immeuble objet de la location ou de l’achat.
C’est la loi « risques » du 30 juillet 2003 qui fixe cette obligation d’information sur les risques technologiques et naturels affectant le bien immobilier (bâti et non bâti) situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN).
L’état des risques naturels et technologiques se matérialise par un document appelé l’état des risques et pollutions (ERP).
Le bailleur ou vendeur est également tenu d’informer le locataire ou l’acquéreur sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou naturelles reconnues, ayant affecté tout ou partie du bien concerné qui a donné lieu au versement d’une indemnité dans ce cadre.
Bon à savoir : Contacter la mairie de situation de l’immeuble pour savoir si la commune dans laquelle vous envisagez d’acheter le bien ou de le louer est concernée par le risque de catastrophe naturelle ou technologique. Vous pouvez également obtenir cette information à la préfecture du département.
L’état des risques naturels et technologiques doit être réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente ou du bail. Il doit être annexé au contrat de location et à la promesse de vente.
Pour établir cet état des risques naturels et technologiques, le bailleur ou le vendeur peut télécharger le formulaire en ligne ou le retirer auprès de la mairie concernée.
Le constat amiante
Ce constat a pour but d’informer l’acquéreur ou le locataire de la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante.
Ce constat concerne les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Pour les parties communes, dans une copropriété, c’est au syndic de fournir ce constat qui est inclus dans le dossier technique amiante. Le diagnostic amiante doit être annexé au contrat de vente. Sa durée de validité n’est pas limitée dans le temps. Pour établir ce diagnostic, le vendeur doit recourir à un professionnel certifié.
Le constat amiante doit être intégré dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
S’il n’est pas fourni, l’acquéreur peut engager une procédure judiciaire visant la résolution du contrat de vente, ainsi que la restitution du prix.
L’état parasitaire (termites, et autres insectes xylophages)
Ce diagnostic concerne certains immeubles dont le périmètre concerné est défini par la Préfecture et a pour but de déterminer la présence de termites ou autres parasites susceptibles de provoquer d’importants dommages dans les bâtiments construits en bois et ses dérivés. Sa durée de validité est de 6 mois. En présence de ces parasites, le vendeur ou bailleur doit en faire la déclaration à la mairie de situation de l’immeuble. Le diagnostic doit être établi par un professionnel certifié. L’état parasitaire doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente.
Bon à savoir : Certains propriétaires, occupants ou non, peuvent obtenir sous conditions de ressources, des aides financières auprès de l’ANAH pour faire réaliser les travaux en vue de traiter le bois infecté.
L’état de l’installation intérieure de Gaz
L’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans dans les parties privatives d’un immeuble à usage d’habitation et ses dépendances. Il permet d’évaluer la sécurité des installations de gaz. Il décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique alimentés par le gaz, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.
L’état est réalisé sans démontage d’éléments des installations. Sa durée de validité est de 3 ans.
L’état de l’installation intérieure de l’électricité
Toute installation intérieure de plus de 15 ans doit faire l’objet d’un examen afin d’évoluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens (incendie). Cet examen est effectué sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.
Le document annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique doit dater de moins de 3 ans.
Notre conseil : les tarifs des diagnostics ne sont pas réglementés. Ce sont donc les professionnels qui fixent librement le coût de leur intervention : il vous appartient donc de faire jouer la concurrence afin d’obtenir le meilleur rapport qualité/prix.
De plus, sauf en ce qui concerne le diagnostic ERNT, les professionnels habilités à établir les diagnostics sont accrédités par le COFRAC* pour une durée de 5 ans. Cela garantit donc leur indépendance, leur compétence et leur impartialité. De plus, ces professionnels certifiés disposent d’une assurance couvrant leur responsabilité civile professionnelle. Pour vous y retrouver : ci joint un tableau récapitulatif
