Je me permets de vous adresser un mail, car nous avons fait l’acquisition d’un appartement en date du jeudi 9 décembre 2021. A l’origine, les anciens propriétaires vendaient la maison dans son intégralité, mais au bout de deux années sans vente, ils ont fait le choix de vendre en deux lots. Nous avons fait l’achat d’un des deux lots. Nos nouveaux voisins ont fait l’acquisition du deuxième lot. Nous nous sommes rendus compte fin décembre 2021, que la toiture devait être changée ainsi que l’isolation. Lors de la première visite, mon conjoint avait pris le temps de vérifier l’ état de la charpente: celle-ci était en bon état et elle l’est toujours aujourd’hui. Nous avons fait venir des charpentiers pour faire constater l’état de la toiture, et selon eux les tuiles sont poreuses et en mauvais état, l’absence du pare pluie n’arrange pas les choses (le pare-pluie à l’époque n’était pas obligatoire). Une partie de l’isolation est touchée, et les liteaux sont abîmés. Lors de la visite, l’agent immobilier nous a affirmé que la toiture avait été faite récemment, et nous avions vu des tuiles propres et qui semblaient en bon état. Nous avons appris par la suite qu’un contrat de maintenance pour le toit était en place, et qu’un démoussage et un traitement des tuiles avaient été effectués ce qui explique que les tuiles paraissaient en bon état au moment de la vente. On nous a parlé de « maquillage » pour la vente. Aujourd’hui, nous nous retrouvons avec une toiture à changer, dans les deux prochaines années au plus tard. Nous avons en notre possession un devis de 54 204,70 euros, et nous aimerions savoir si cela rentre dans la catégorie de vice caché. Nous vous remercions par avance pour vos réponses.
Léo répond:
Prévu par les articles 1641 et suivants du code civil, la garantie des vices cachés est opposable au vendeur particulier ou professionnel. Pour être mise en œuvre, l’acheteur doit démontrer que le défaut du bien est caché, c’est à dire non détectable à l’œil nu et qu’il rend le bien acheté impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement son usage, que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou du moins pas à ce prix, s’il en avait eu connaissance au moment de l’achat. Généralement, la garantie des vices cachés sous entend une expertise à la charge de l’acheteur, car c’est à lui de démontrer que le défaut était bien caché. En l’espèce, vous avez des indices concordants qui tendent à démontrer que le vendeur connaissait le défaut de la toiture et a tenté de le cacher grâce au traitement opéré juste avant la vente. Dans votre cas, il est fort probable que vous soyez tenu d’entamer une procédure judiciaire à l’encontre du vendeur pour obtenir l’annulation de la vente ou la prise en charge de votre préjudice (frais de rénovation de la toiture et les frais d’expertise). Pour ce faire, vous pourrez vous appuyer sur l’article 1645 du code civil qui dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».